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Posso vender o meu imvel por Documento Particular, dispensando Escritura Pblica e Registro?

EXCEPCIONAIS so as hipteses onde a Lei permite a venda de imvel por INSTRUMENTO / DOCUMENTO PARTICULAR dispensando a ESCRITURA PBLICA - j que a regra geral a exigncia da ESCRITURA PBLICA, feita por Tabelio de Notas. Ainda assim, at mesmo nas hipteses onde o Instrumento Particular seja admitido, o REGISTRO PBLICO necessrio na medida em que o Sistema Registral Brasileiro s opera a transferncia de imveis mediante o REGISTRO no flio registral. A regra encontra-se insculpida no art. 1.245 do Cdigo Civil que apresenta uma das regras basilares que aprendemos por ocasio do estudo do Direito Notarial e Registral:

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do ttulo translativo no Registro de Imveis.

1 o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel".

Na prtica, muitos problemas imobilirios nascem de uma transao desastrosa feita atravs de Instrumento Particular, longe das vistas de um Tabelio de Notas, profissional capacitado que garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficcia do negcio.

O art. 108 do Cdigo Civil apresenta uma das excees Escritura Pblica: "No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a TRINTA VEZES o maior salrio mnimo vigente no Pas".

importante anotar que o valor referncia de 30 (trinta) salrios mnimos refere-se quele atribudo pelo PODER PBLICO ao imvel (valor venal contido no IPTU) e no aquele atribudo pelas partes por ocasio da celebrao do negcio, como inclusive j assentou o STJ desde 2015:

"RECURSO ESPECIAL - PROCEDIMENTO DE DVIDA SUSCITADO PELO OFICIAL DO CARTRIO DE REGISTRO DE IMVEIS - DISCUSSO SOBRE A INTERPRETAO DO ART. 108 DO CC - PROCEDNCIA DA DVIDA NAS INSTNCIAS ORDINRIAS - ENTENDIMENTO PELA NECESSIDADE DE ESCRITURA PBLICA PARA REGISTRO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL CUJO VALOR DA AVALIAO PELO FISCO FOI SUPERIOR A TRINTA SALRIOS MNIMOS, AINDA QUE O VALOR DO NEGCIO DECLARADO PELAS PARTES TENHA SIDO INFERIOR. INSURGNCIA DA EMPRESA REQUERENTE DO REGISTRO. Hiptese em que o Oficial do Cartrio de Registro de Imveis suscitou dvida ao Poder Judicirio, referente interpretao do art. 108 do CC. O oficial cartorrio e a empresa requerente do registro divergem quanto ao valor a ser considerado para fins de incidncia da regra legal em questo: para aquele, a escritura de compra e venda deve ser feita por instrumento pblico, j que o fisco municipal avaliou o imvel em valor superior a 30 (trinta) salrios mnimos; para esta, a escritura de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, pois o valor do negcio declarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) salrios mnimos. (...). 2. O art. 108 do CC se refere ao VALOR DO IMVEL, e no ao PREO DO NEGCIO. Assim, havendo disparidade entre ambos, aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplicao da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal. 3. A avaliao feita pela Fazenda Pblica para atribuio do valor venal do imvel baseada em critrios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consentnea com a realidade do mercado imobilirio, o verdadeiro valor do imvel objeto do negcio. 4. Recurso especial desprovido". (STJ - REsp: 1099480/MG. J. em: 02/12/2014)